失敗しないリフォーム

家づくりに失敗し、欠陥住宅になった。アフター万全、補償も万全と言っていた建築業者が倒産した。手ぬき工事で、震災時に被害が拡大し、建物が全壊した。建物のトラブルを全面解決できる窓口が、ほぼないことを被害に遭った後で知った。弁護士費用を負担し、裁判には勝訴したが、多額の追加費用の支出となった。 このような方達の言葉の多くが「まさか、自分が建物の被害に遭うとは思っていなかった」です。 家を新築した後や建物のリフォームなどをした後で、建物のトラブル問題に気づき、建築業者に苦情を言っても一向に問題が解決せず、苦悩する人たちが沢山います。それは・・・。
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家づくりや建物のリフォームなど。何から手をつければいいのだろう・・・? 新築やリフォームなどを建築業者に依頼する前に、「建築のプロの相談を受けたい」と思われる方のためだけに、建築工事など、ご依頼時のポイントを次のとおりまとめました。
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● いい家づくりコムを相談先として選択するメリット

いい家づくりコムを相談先として選択するメリットを少しだけ説明します。
一般的にリフォームなどをみなさんが依頼する場合には、お客様と建設業者との間で、契約が任意に取り決められ工事や依頼事項が完了するのが通例です。でも、このケースなら、契約や工事・依頼作業に不備やトラブルがあっても、建築に知識の少ない方は、全く何も気がつかないまま工事や作業が進んでしまう恐れがあります。つまり、これでは、工事や作業に全くチェックが効かない状態で工事や作業が進むことになります。大きなお金を要する工事や作業であればあるほど、いい家づくりコムは、プロ対プロという視点で、お客様の味方に立って、工事や作業の適正さ、価格の適正さなどをチェックします。お客様の利益を出来るだけ確保します。いい家づくりコムなど第三者的な建築のプロが介入しなければ、素人(お客様)対プロ(建設業者ら)の取引になってしまいトラブルのモトになることも考えられます。
いい家づくりコム選択するメリットは、プロ対プロという視点でお客様にアドバイスをすることです。
ご相談は無料なので、皆様の選択肢のひとつに加えていただくのはいかがでしょうか。


『家づくりにかかる担当者選びのポイントについて』

みなさんが、家を建てようと思うと何からやれば良いのか戸惑うのではないでしょうか?
建物の建つ土地はどうするのか。 どこがいいのか。
建築会社はどこがいいのか。 ハウスメーカーが良いのか? 大工さんがいいのか?
お金はどのくらいかかるのか。 現金をいくら用意すれば良いのか? いくら借りられるのか?
などなど・・・。
家づくりをしようとすると、考え、検討しなければならないことが山ほどあります。
そこで、重要になるのがあなたの「味方」となって、親身にアドバイスをしてくれる担当者の選定問題です。
つまり一般的には、建築会社の営業マンでしょう。
住宅の営業をする営業マンは「ピン」から「キリ」までいます。
安い買い物ではないので、この営業マン選びで失敗すると大変なことになるのです。
失敗例の多くが、「お客様の希望が建物に反映されていない」とか。
「やってくれると約束したのに、引渡しを受けた建物は約束どおりになっていない」などです。

こうなると「水掛け論」。 ほぼ、お客様が泣き寝入りをすることになります。
そこで、皆様が失敗しないための営業マン選びは
何がポイントなのかをこれから、お話していきたいと思います。

まず、どこの営業マンも自分の会社が悪いとは絶対にいいません。
私は30年以上、この業界にいますが、一度も聞いたことがありません。
つまり、口先だけは「ピン」も「キリ」も上手いというのだけは、良く理解していてください。
ではどうするのか。皆様は営業マンの言動から、本質を見抜く必要が出てくるのです。
営業マンの資質として人柄がいいのは勿論ですが、皆様と相性の合う人でなければなりません。
このように言うと何か難しそうですが、感性や考え方がみなさんと全く異なると家づくりに大きな支障が出るのではないでしょうか。
例えば、みなさんは耐震性を重視した家を創りたいのに、耐震性を軽視して、デザインにばかりこだわるような営業マンではとても心配だと言うことです。

そこで、人柄や相性は、多少付き合っていくうちにわかってくるので、比較的、みなさんでも営業マンを選別することは簡単だと思いますが、その先の資質が、「どうか?」が家づくりでは大変重要なポイントになります。
それは、みなさんの立場になって適切なアドバイスをするためのスキルや経験です。
みなさんの大切なお金をかけて、つくる住宅なので、いいかげんなアドバイスや虚偽などがあると、みなさんが、大きな被害を受けることになります。
家を建てた後にでも、沢山の余剰現金などを持っているなら、建築会社と裁判で戦うことも可能でしょうが、多くの消費者は借入金のローン支払いで手も足も出ないので、あとで、問題や欠陥に気付いても泣き寝入りになっています。
ですから、この点を良く考慮しながら、営業マンや建築会社の選定をしっかり行うことが、家づくりでは大切になります。
肝心な時には、様子を見て、駄目な営業マンなら、即刻、交渉を打ち切る勇気も大切です。
ここまで一生懸命やってくれたなどという情に負けると後で皆様が後悔するということを付け加えておきます。

では、ここから欠陥工事の実例を見てきた経験からお話をさせていただきます。
『なぜ、家の欠陥被害が生じ、この問題がなくならないのか?』
いままで、家を建てたことがない、マンションも買ったこともないという住宅取得初心者である消費者に対して、過去15年以上にわたり、次の質問をしてきました。
「もし、あなたが家を取得するとして、家の欠陥被害に遭わない自信はありますか?」
この質問をすると約90%以上の方が、「私は欠陥被害に遭わない自信がある」と答えます。

そこで、「その自信の裏づけは・・・何でしょうか」と聞くと次のような回答が返って来ます。
「建築業者やハウスメーカーが信頼できる。」
「親戚に、信頼できる建築業者にいるから安心」
「テレビやチラシで、いつも宣伝をしている大きな会社なので安心」
「営業マンが、とても親切な感じなので大丈夫」
「建売やモデルルームを見たけど、とても感じが良かった」
「最近、法律や制度が厳しくなったので信頼できるようになった」
「法律や行政のチェックや検査がしっかりしているので安心」
「品確法が施行されて10年保証の義務化がなされたので安心」
「消費者庁が出来て、かつ、消費者が苦情を相談する窓口が出来たので安心」
「本などで、欠陥被害に遭わないチェック事項を実践するので完璧」
「主人が建築に詳しいから問題はない」
「友人が、良い家を建てたので、私もその業者に依頼するから安心」

私が知る限り、このような回答をしてきた人達の中の50%以上が、実際に家を取得すると欠陥や何かしらの被害に遭ってしまうという結果がありますが、それは「ナゼ」でしょうか。
では、ここでひとつの種明かしをします。
このような住まいの問題は、大きな社会問題でありながらマスコミや行政が積極的に対処しない理由には、家そのものが、個人所有の財産である事と家の欠陥は民事上の問題で、マスコミや行政が介入できない多くの問題があるからだと思われます。
例えば、個人の財産である家の欠陥問題で、税金を使った解決手法は原則出来ませんし、もし税金を使うような集団被害であったとしても税金投入には限界があります。
また、家を取得した側(お客様)と相手方(建築業者ら)には、それぞれの言い分や約定がありますので、これらにマスコミや行政が介入して良し悪しの判定を下すというのも現実的には難しいことです。
ここで、欠陥被害に遭った場合の実情を一部紹介すると・・・。
絶対の自信を持って家を取得し、欠陥被害に遭った人達は、世間体があるからか大きな声で被害をほぼ訴えません。
具体的には、自分達家族が自信を持って取得した夢のマイホームが、欠陥住宅、欠陥マンションというのでは家族それぞれのプライドが許さない。
家が建つまでには、また、マンションを購入するまでには、お父さんもお母さんもお子さん達も家族全員が、友人知人に、また、親や兄弟などに何かしら自慢をしているのです。
だから、こうなると引っ込みがつかない。絶対の自信を持って家を取得したのだから、とてもカッコの悪い話になるので、家族内で内密にしておきたいというのが、ひとつの理由のようです。
このように、世間的に恥ずかしいというのが表面上の理由ではありますが、実際の一般消費者は、住宅ローンの支払いに精一杯で、弁護士費用や建物の調査費用及び訴訟費用を捻出できないケースが多いので、簡単に欠陥被害を解決できない場合には、ほぼ全員が家の欠陥を我慢しながら、泣き寝入りになるというのが現状なのです。

これまでの欠陥対策事項のポイント
人間にはミスはつきもの。 だから専門家によるチェックが不可欠だと思われる。
設計施工では駄目、設計監理と施工は分離する、設計も工事も監理も建築業者がやるとチェックが甘くなる。
事前に専門家を活用するのが肝心。家を建てたり買ったりする前でなければならない。
建てた後なら、購入した後なら、直した後なら一生苦しむこともある。
事後の問題処理では駄目である。
消費者の通訳、適切なアドバイザー、交渉代理人として活用するため建築のプロを依頼する。
建築のプロでも病院の診療科目の違いのように、住宅以外の分野別のプロなら意味がない。家の専門家を活用するのがBEST。

以上のことから、いい家づくりコムでは、家を建てたり買ったりする方、リフォームする方に対して専門分野の通訳であり良きアドバイザーでありたいと願っています。また、家の取得から管理、処分までについて、常に消費者の味方として助言などを行い「信頼・安心」をモットーにサービスを展開していきます。

ここからは、欠陥工事の対策を講座形式でお話をさせていただきます。
『欠陥建築対策講座 第1回』
大金を出費し工事をした建物が完成後まもなく水漏れや異常な結露、ドアが開かない、床が下がった、冬に足元が寒い、依頼したとおりに工事がされていない等、その他の欠陥建築が多発しています。異常に気づきその後、施工をした建築業者に改善してもらうように連絡しても改善してもらえない、ひどい業者になると現状の下見にもこないといったトラブルが一部の悪質建築業者によって引き起こされています。
このようなトラブルにあった発注者(お客様)は、多額の資金を出費し、どこに解決の糸口を見つければいいのか大変に悩んでいるのが現状です。
裁判をしても時間と更なる費用がかかります。例え裁判をしたとしても裁判中も被害にあった建物はそのままの状態で、何も改善されないばかりか人間の病気と同じでどんどん被害が拡大していく場合もあります。

今回のお話しは、リフォーム工事など建築工事を将来考えておられる方が、出来るだけトラブルにあわないよう、発注者(お客様)として最低限の基礎知識を勉強していただくものであって建築に対する専門知識を学習するものではありませんので、お気軽にご覧下さい。

1.建築業者にお任せ、何でも無料は危険
「なんとなく感じの良い人と思ったのでお任せします。」、「とりあえず、無料だから・・」と安易に依頼し、トラブルに逢っている人が意外と多いのが現状です。
建築工事を依頼する前に、自分の希望する工事は新築か、増築か改築か等を明確にしましょう。 また、簡単な図面や希望事項を文章にまとめることも重要です。
(例)新築、増改築、暖かくしたい、段差を無くしたい、台所を取り替えたい等
「何でも無料」と言ってしつこく契約を迫る建築業者は危険信号と判断し断りましょう。
(例)建築業者の担当者一人の年収は、仮に500万円だとすると1日あたりの日当は、平均して2万円程度となります。これに会社の利益も加算され契約をするのですから大変な金額になることは必然的です。
そして全てのお客様から契約を取れるわけではないので契約を取れたお客様からムダにかかった諸費用も加算して契約をしなければならないという事にもなるので「何でも無料」になるはずがありません。必ずツケがまわってきます。
しかし、全ての建築業者が悪質な訳ではないので善良な建築業者を見極めることは重要なことになります。ただ、「何でも無料」と言ってしつこく契約を迫る建築業者の中に悪質な業者が多いので、このようなときは危険信号と判断し断りましょう。
2.設計、監理、施工は分離発注が理想的
一般的にお客は、設計、監理、施工を一本化して建築業者に発注する場合が多いのですが、これが落とし穴になることがあります。リフォーム工事なら経験がものを言うので、設計、施工を一本化して建築業者に発注する場合も良しとしますが、新築工事なら分離が理想です。
信頼の置ける設計業者に新築工事を依頼したときの設計監理費用は、工事額の10%~15%です。 そしてその設計業者は、お客様の側でムダな工事費用を10%~20%削減することが多いので結果的にお客様の支出する総費用は、同じか逆に安く収まる場合が多いのです。
「あまり建築は知らないので建築業者に設計、監理、施工の全てを任せたよ」と言ってトラブルに遭っている人が意外と多いのが現状です。したがって新築工事なら設計、監理、施工は分離発注が理想的と言うことになります。
(例)「うちには優秀な一級建築士がいますから大丈夫です。安心してください。」と言う建築業者の担当の言葉に騙されないでください。建築業者の一級建築士は発注者側(お客様)の人間ではなく建築業者側の人間です。ですからどうしても会社の利益をあげる事に重点をおいて判断しますので発注者側(お客様)の考えが伝わらないことがあります。
3.設計、監理、施工の業者選択
お客様は建築に対して素人の人が大半です。 設計、監理、施工は分離発注が理想的と言うことが理解できても実際どこに依頼すればよいかわからないし、判断基準もわからないとおっしゃる方が多いと思います。 そこで各業者選択のポイントを説明します。
「そんなこと面倒だ、時間がないので出来るだけ工事を急ぎたい。」と考え見切り発注するお客様が意外に被害を蒙るケースが多いのです。
どうしてこのようなことになるのか不思議です。家庭の奥さんは、食品や洋服などを買うとき少しでも安く良いものを買おうとチラシを見たり、デパートなどを何件も回って比較検討して買うのに、どうして高額な建築工事に比較検討しないのか、また簡単に契約してしまうのか、この点が被害を蒙る原因となることが多いので安易な契約はしないようにしましょう。
(例)新築工事など比較的大きな工事の時は、まず設計業者の選択です。
知人の紹介、または電話帳などで電話番号を調べ何箇所もの設計業者の会社に電話をして考えの伝わりそうな対応の良いところを2~3決定し、話をして図面等を作成してもらい工事に関する概算額を提示してもらいます。この時、重要なことは、当初からお客の側に立って考えてくれる人でなければなりません。
その後、2~3の設計業者から依頼した図面、概算額についての説明を受け依頼費用、その他の条件と対応の良さ、そして依頼した工事の内容を熟知理解してくれ施工経験がすぐれて提案力のある人を選択します。
不安なときは何度でも探してください。決して安易に納得しないうちに契約してはいけません。
あとで、断りやすいように最初から電話で依頼するときに「工事を出来るかどうかわからないのですが、ご相談にのってもらえますか?」と言っておけば断りやすいと思います。

増改築など小規模な工事ときは、建築業者を介入させず建築業者を直接選択する場合もありますが、建築業者選択の原則は、経営的に安心できる会社でなければなりません。
工事途中で倒産したとか、工事完了後倒産しアフターサービスを受けられないと言うことになるとお客様が泣き寝入りしなければならなくなるためです。
探すときは、前記、設計業者と同様で良い工事実績の会社を選択します。
不安なときは何度でも探してください。決して安易に納得しないうちに契約してはいけません。
ここまでは、建築工事を発注する際の前段における基本事項を説明しました。
次回以降は、この基本事項について具体的にどのようにすれば欠陥建築の被害に出来るだけ遭わずにすむかという手法をご説明します。

『欠陥建築対策講座 第2回』
今回は、第2回目となります。
今回は、なぜ欠陥建築が多発するかについて勉強していただきたいと思います。
「なぜ、多発するのか?」「原因は何か?」という点について少しでもご理解していただければ幸いです。それでは、下記のとおり説明に入ります。
1.建築業者は自らが施工した建物に関し「欠陥」を認めたがらない。
建築工事は、着工から竣工まで下請け業者が何十業者、また、何十人~百人以上の施工にあたる人々が工事に従事する場合があります。
そこで建築業者も工事を担当する現場監督も、この工事に従事する人々一人、一人を四六時中見張ると言うことは困難です。 ここで、一つ目の大きな「原因」が発生します。
例えば、工事に従事する誰か一人でも重大な工事ミスを起していたとすればどうでしょう?
(屋根の板金に小さな穴をあけた、配線、配管のミス、断熱材の不良個所、故意のいたずら)
あとあと大変なことになることは明らかです。
ですから建築業者と工事を担当する現場監督の工事監理が重要なポイントになります。
善良な建築業者は下請け工事人にも定期的に技術指導等を行っていますし、現場監督も常に施工個所に問題はないかと細心の注意をしています。ミスがあればすぐ改善させます。
これが、欠陥工事の多い建築業者との大きな違いです。

万一、欠陥工事の多い建築業者の工事で建物を建てたとするとどうでしょう?
実例をあげると「お客様が問題を連絡しても何だかんだと言って下見にこない」
「下見にきても、お客様の使い方が悪いと言って逃げる」、「多少のことなどといってお客様に我慢させようとしたり修理するためには別途費用がかかると言ったりする」
建築業者が悪いケースの場合、大半は前段に書いたこと(管理不十分)が原因で起こっていることが多く、そのため何とかその現状から逃げようとすることに全力をあげるのです。
技術指導等は面倒なのでほぼやりません。 
欠陥工事の多い建築業者は常にこのような状態ですから欠陥建築工事のお客様とのトラブルから逃げるのはプロ中のプロです。この点については現場経験を積んでいますし悪知恵もあります。 絶対に「欠陥」を認めようとしないのが現状です。
素人のお客様が絶対にかなうはずがありません。
また、お客様と業者との感覚の違いと言うのも大きな「原因」の二つ目になります。
住まいが欠陥工事であっても建築業者は実際に住んでいませんし、所有している訳ではないのでお客様との感覚の違いが生じます。
欠陥工事の具体的な定義と言うものが特別法律上ないのも「原因」なのかもしれません。
ですから、建築業者の選択には重要なポイントがあると言うことです。
2.何が欠陥工事なのか? どう対処すれば良いのか?
建築工事請負契約書では一般的に欠陥のことを「瑕疵」(かし)と記載してあります。
これが、欠陥に関する法律上の最大の定義なのかもしれません。
しかし「瑕疵」とは、民法上で「きず、法律や当事者の予期するような状態や性質が欠けていること」と意味がありますが、現実には、難しくて何がなんだか理解に苦しみます。
では、実際、建築工事における瑕疵、欠陥とはどのような事をいうのでしょうか?
雨漏り、建物の傾き、床や天井の異常な下がり、配管や配線の漏れや亀裂、ドア開かない
異常な結露、基礎や壁の亀裂、すが漏りなど、あげればキリがないほどです。

これらの他、大きな「原因」として次のようなことが言えます。
一つ目は建築する土地の「環境」です。
建物を建てる土地の地盤が特に悪い。 建物が異常に密接している。 騒音臭気がひどいなどと言った事があげられます。
建物を建てる土地の地盤が特に悪いと、どうなるでしょう?
建物はいくら杭を打ったり、地盤改良をしても傾きや亀裂を抑えることが出来ないかもしれません。
建物が異常に密接していると、どうでしょう?近くの建物が支障となって最良の施工が出来ないとか、火災になったときは被害を受けやすくなります。
騒音臭気がひどいと、どうなるでしょう?
これは説明するまでもないことです。
このように建物を建てる際の「環境」調査は重要なことになりますので、しっかりと調査し、「環境」の良し悪しを判断した上で建築工事を依頼することが必要です。

二つ目は設計上の「構造」「動線」「お客様の意思、目的の反映度」です。
建物は設計上の「構造」「動線」「お客様の意思、目的の反映度」が特に重要になります。
その他、細かいこともありますが設計上で前記の事を重大なミスすると後で手直しが出来ません。
ですから、設計を依頼した人に、具体的にわかりやすく説明してもらうようにしましょう。
わからないことがあれば、理解できるまで聞いてください。
決して安易に納得しないでください。 工事が始まってからでは遅いのです。設計変更を後ですると別途費用がかかることが多く後で後悔します。

三つ目はお客の「考え方」です。
最近、札幌近郊では、住宅、マンション等のモデルルームがいたるところに建設され、お客様の建物を見る目も、ひと昔前に比べると断然向上しています。
ある家庭の奥さんでもプロの知らないキッチンとか収納など多くの知識を身に付けてきているようです。
しかし、ここに大きな落とし穴があります。
表面上の見栄えのよさでお客様の関心を引こうという業者の罠にまんまとはまって洗脳されてきているようにも思えます。このようなお客様は、欠陥工事の多い建築業者の良いターゲットとなるケースが多いようです。
お客様本来の器を超えて見栄えの良さばかりに目が行ってしまうものですから、表面上の見栄えのよさを強調されてしまうと、どうしても重要な部分である「構造」「動線」や「環境」の調査を見失いがちです。
誰しも見栄を張りたいと言う希望はありますが、重要な部分である「構造」「動線」や「環境」の調査、優先した上で、まだ、予算があるようであれば見栄えの良さを考えればいい訳です。
「構造」「動線」や「環境」調査を軽く考えると後で大変な出費が必要になります。
見栄えのよさは、後で考えても使う部材と加工取り付け費程度の追加で済む場合が多いのですが、見栄えのよさを優先して建物を考えると、重要な部分の費用を削減しなければなりません。
建築業者も仕事にすることが優先なのでお客様に悪い話は先には言いません。
このようなことから、欠陥建築の被害に遭う「原因」はお客様の考え方にあるということも重要なことになります。
3.行政機関等の審査、検査のありかたと相談窓口の対応の現状
建築工事を行おうとすると、建築基準法等その他条例等の関係で、お客様は、管轄する行政機関の建築指導課など、または民間の指定確認検査機関に確認申請の提出を求められるケースがあります。
これら手続きのほとんどを建築業者等がお客に代わって代行するケースが多いことからお客様は、行政機関等がしっかりと建物の審査をしてくれるものだと錯覚しがちですが、行政機関等の確認申請書審査は、本来お客様の希望する「財産を守る」と言う視点で審査するものではなく単に建築基準法等その他条例等にのっとって法律に違反してないかを判断するだけです。
例えば建物の間取りが動線上どうなっていようが使っている部材が良いか悪いかなどは関係のないことなのです。
行政機関等は都市計画上の全体から見て他の建物に被害を与えないかとか災害などがあったとき非難が出来るようになっているか、また、重要な法律違反はないかと言う事に特に視点が行くような審査を行っているのが現状です。
ですから、「自分の財産は自分で守る」と言う原点に返ってお客自身が自ら建物を審査すると言うような姿勢でなければなりません。
建築業者の中には良く「建築基準法の厳しい審査で確認申請書を提出するので問題ありません」とか「行政機関等の厳しい検査に合格しなければ、お客様に建物を引き渡すことは出来ないのです」などと適当なことを言ってお客様を信用させようとしますが、これは大きな問題です。
行政機関等は法律違反をしていなければ、簡単に審査を通しますし、検査の合格も認めます。
法律違反をしなければ何も難しいことはありません。

例えば、人間が生きていくのに「厳しい日本の法律にのっとって私は生きていかなければならない」と言う人は殆どいないと思います。これと同じようなことです。
万一、欠陥建築の被害にあってしまったと仮定して実際どこに相談に行ったら良いかというと管轄する行政機関の建築指導課、建設工事紛争審査会、市町村の市民相談室、弁護士などがありますが、よほどしっかりとした書面による取り決めが建築業者との間にあって、かつ、建築業者が明らかに、その書面による取り決めに違反して施工上のミスがあったということをお客様の側で立証できないと解決できないケースが多く相談に行ってもどうにも解決の糸口すら見つからないのが現状です。
ですから、お客様の側がしっかりとした自らの視点で建築業者を選定しその建築業者と十分に話し合いをして納得してから工事を依頼するといった初歩的なことが重要となります。 ここまでは、なぜ欠陥建築が多発するかについてお話しをしました。また、欠陥被害に遭った後やトラブルになった後では、相談窓口すらなく、解決は、かなり難しいという説明もさせていただきました。

『欠陥建築対策講座 第3回』
今回は、第3回目となります。
今回は、「良い建築の条件」について勉強していただきたいと思います。
一般的に「良いとされる建築の条件やポイント」に関し理解していただきたいと思います。
それでは、下記のとおり説明に入ります。
1.良い建築の条件
北海道札幌市に建築をするという事を前提に、次のとおりポイントをまとめてみましたので参考にしてください。
①建築上の土地の環境は、出来るだけ地盤、設備、環境が希望条件にあっている。
②構造体が堅固で、耐久性がある。
③各室の配置や設備の使い勝手が良くメンテナスがしやすい。
④人災、天災のとき、危険が少なくて避難しやすい。
⑤近隣等との関係で雪によるトラブルが起きにくい。
⑥外観は、長年飽きのこないものになっている。
⑦将来の利用計画、居住計画を事前に考えたものとなっている。
⑧建築工事に関する費用が適正である。
⑨維持管理費が最小ですむ。
⑩建築に携わった業者との人間関係が良い。
このこと以外にも重要なことは、多々あるとは思いますが、見掛けの良さや付属事項については、あらかじめ排除してポイントをまとめました。

前記の項目に関し次から詳しく説明します。
①建築上の土地の環境は、出来るだけ地盤、設備、環境が希望条件にあっている。
地盤や環境に関しては前回説明したので、今回は省略することとして、今回は、主に建築上の土地の設備的なことについて話を進めていきたいと思います。 建築をするにあたり土地に関する設備上の条件としては、上下水道、ガス、電気などの設備の完備が必要になります。
万一、これらの設備が敷地内に完備されていない、または、近隣にも完備されていないということになると建築にあたり大変な出費が伴います。
水道は地下水を汲み上げる、下水道は浄化槽を設置する、ガスはプロパンガスにする、電気は自家発電設備を設置すると言うように少なくても何百万円以上の費用が必要になります。
例えば、営業上の特殊な条件で山の上にペンションを建てると言うような時などの特殊なことでもない限り前記の条件が、最低限整っている土地であると言うことを確認して、建築することを考えなければなりません。
②構造体が堅固で、耐久性がある
鉄筋コンクリート造等であれ、木造等であれ、プレハブ構造であれ、建築物にとって構造は最重要な問題となります。
長年の使用や自然の雨風などから最低限耐えられる構造になっていなければなりません。
構造とは、人間の骨にあたるもので、これが弱いものだとすると大変なことになります。
人間でも骨がダメになってしまうと大手術が必要なように建築物も同じです。
ですから、この点に関しては最重要事項として認識してください。
③各室の配置や設備の使い勝手が良くメンテナスがしやすい。
建築物の用途は、住宅であれ、事務所ビルであれ各室の配置や設備の使い勝手が良くメンテナスがしやすい状態でなければなりません。
配置や使い勝手は理解できると思いますが、メンテナスがしやすいと言うことになると難しい問題が発生します。
今回の講義で最初に説明した上下水道、ガス、電気などの設備は事故や長年の使用によって老朽化します。
ですから、一般的に事故の起きた時や老朽化対策として、後々手直しのしやすい状況にしておくことが最良となります。
全てが、手直しのしやすい状況になれば良いのですが、費用やその他条件によって無理なこともありえます。
従って、「将来最小限の費用で復旧できる」と言うことにポイントをおいて考えてください。
④人災、天災のとき、危険が少なくて避難しやすい。
この問題は、人命にかかる問題なので理解できると思いますが、万一の火災や地震などの時にどんな状況であっても安全に避難できるということが重要です。
⑤近隣等との関係で雪によるトラブルが起きにくい。
北海道札幌市に建築をする場合において避けて通れない問題に雪の処理があげられます。
札幌市のような敷地の密集した地域では、近隣等との関係で雪によるトラブルが多発しているのが現状であり、できるだけこのような問題を起さない計画と言うことが重要となります。
⑥外観は、長年飽きのこないものになっている。
建築物の外観は、長年飽きのこないものになっていたほうが良いと言うことです。
外装のメンテナンスを含め、外観は補修や変更工事をするにあたり、間取りの関係や使用している材料の特性などから比較的多くの費用が必要になる場合が多く、内装のように簡単にできないことから、特殊な場合を除き、長年飽きのこないものになっているということにポイントを置いたほうが最良であると思いますので検討してみてください。
⑦将来の利用計画、居住計画を事前に考えたものとなっている。
建築物の寿命は何十年以上と長く、人間自身の生活環境や諸問題も長年にわたって変化していくことは必然的なことであることから、建築を考える際は最低限10年以上先の生活環境や諸問題の変化を考慮したものでなければなりません。
住宅であれば子供が大きくなり独立した部屋が必要になるとか、事務所などであれば人員の移動や機器の設置を考えなければなりません。
最初から、将来がわからないという時は、あまり間仕切りをせずフリースペースとして大きな部屋にしておいた方が、良い場合が多いので、こんな時は、「フリースペース」と言うことを重要視したほうが最良であると思います。
⑧建築工事に関する費用が適正である。
建築工事には、それぞれに適正な価格があります。
建築物には電化製品や車などのように工場で決められた部品で大量生産すると言うことが難しいのであらかじめ決められた定価がなく、殆どが、オーダーメイドでそれぞれのパーツの積み上げが工事費ということになります。
そして工事費には適正な価格があり、あまりにも安価だと、必要な工事がされなかったりして欠陥の原因になる場合があるし、高額だと出費が大変です。
ですから、必要な工事を適正に行いできるだけ安くなった価格が適正価格という事なのかもしれません。
ここで重要なのは、信頼の置けそうな、いくつかの建築業者に同条件で見積もりをしてもらいこれを比較すると一般的に適正かどうかの判断がつきやすくなります。
⑨維持管理費が最小ですむ。
これは、建築物を建てた後の問題ですが、維持管理費が最小ですむと言うことは重要です。
電気、ガス、水道、冷暖房費その他の維持管理費が最小ならば言うことはありません。
しかし、計画や、工事の状況でこの費用に大きな違いが生じます。
例えば、断熱工事が十分でなければ冷暖房費の無駄になりますし、結露などの建物の寿命を短くする原因にもなります。ですから、維持管理費の点については、それぞれの諸問題を考慮し、計画段階から配慮しなければなりません。
⑩建築に携わった業者との人間関係が良い
これも建築物を建てた後の問題ですが、建築に携わった業者との人間関係が良くなければ
メンテナンスなどに支障をきたします。
ですから、相性がよく誠心誠意やってくれそうな業者を選定し、その業者とは、末永く仲良くすることです。
秘訣は、何もなくても1年に1度ぐらいは電話で建物の状況とかを担当者と話すことです。
人間関係を蜜にすることです。努力してみて下さい。 これまで「良いとされる建築の条件やポイント」に関し説明をいたしましたが、いかがでしょうか、漠然としてわからない点も多いと思いますが、今回はポイントのみの説明なので実際には、このポイントをプロの専門業者に相談して建築全般を判断して下さい。

『欠陥建築対策講座 第4回』
今回は、4回目となります。
今回は、「欠陥建築の実例」 特に建築物の寿命を短くする恐れのある「結露」という問題に関する理解と対策を勉強していただきたいと思います。
それでは、次のとおり説明に入ります。
1.「結露」の発生原因
多くの建築物の中で特に対策に苦慮する問題に「結露」と言う問題があげられるかと思います。
「結露」という言葉を聞いてもピンとこない方もおられると思いますので簡単に実例を説明します。
コップに冷たい飲み物を注ぐとコップの表面に水滴がつくことがあります。
この、コップの表面に水滴がついた状態を「結露」と言います。
建築物で言うと冬の寒いときに窓ガラスや壁に水滴がついているのを見たことがあると思います。これが「結露」です。
なぜ、この「結露」が起きるかというと人間の生活や行動で部屋の中に水分が発生するからです。

住宅の場合で言うと炊事や洗濯、お風呂や加湿器などから出る水分です。
この他にも水槽や植木鉢、ポータブル石油ストーブからも水分は発生します。
この水分が空気中に溶け込み、温度との関係で「結露」になるのです。 難しくなりますが温度と水分の関係で、なぜ、この「結露」が起きるかということを説明します。
温度(室温)が高いと空気中に多くの水分を気体という目に見えない状態で含むことが出来ます。
温度(室温)が低いと温度(室温)が高いときに比べ空気中に水分を気体という目に見えない状態で含む量が少なくなります。
わかりづらいと思いますので例をあげて説明します。
ある部屋の室温が25℃だとします。この部屋の空気には室温が25℃の時に最大含むことができる水分を含んでいる(飽和水蒸気量と言う)と仮定します。
この部屋の室温が20℃まで下がるとこの水分はどうなるでしょうか?
空気中の水分が気体という目に見えない状態でいることができなくなったときは、室温が下がることにより気体から液体に変わり壁や天井、床や窓ガラス、その他の物の表面に水滴として附着します。これが「結露」です。

この現象は特に室温より温度が低く表面がツルツルしている物に水滴が附着したときに顕著に現れます。表面がツルツルしていないものの場合はどうかと言うとその物に吸水性があれば水滴をその物が吸収してしまう場合が多いので表面がツルツルしている物に附着したときに比べ顕著に表れにくいと言う性質はありますが、結果的に結露には変わりはないので問題が解決したという事にはなりません。 建築物の場合、窓ガラスに特に結露が見られるのは、以上の理由によるわけです。
2.「結露」対策
今までのことで、「結露」の発生原因は理解できたと思いますが、この問題をどう解決するかという点について今度は説明したいと思います。
対策の基本は、水分を発生させないことです。発生させた時は換気をすることです。
そうすれば「結露」の発生を減らすことが出来ます、良い例がモデルルームには「結露」は発生しにくいという事例です。
ここには人(営業マン)は居ますが生活をしているわけではないので水分の発生が少ないからです。
ですから具体的な対策は、炊事や洗濯で水分を発生させた時は、室温をあまり下げない範囲で換気、すなわち窓などを開けて室内の水分を含んだ空気を外へ出し、乾燥した空気と入れ替えるということが重要になります。ポータブル石油ストーブや加湿器は使ってはいけません。
ここでの更なるポイントは、換気の時間を1~2分程度にすることです。
あまり換気時間をとりすぎると逆に室温を下げてしまうことになるので、返って逆効果になってしまいます。
対策の第2は部屋の温度を、どの部屋も均一(最低20℃程度)に保つことです。
このことは建築物の断熱性能にかかわってくる問題です。
断熱性能の低い建築物の場合、部屋の温度を、どの部屋も均一(最低20℃程度)に保つということは、大げさに言うと全ての部屋で暖房をしなければならないということになり維持費の無駄になります。しかし、全ての部屋で暖房をしたところで室温のムラは出ます。
天井と床にそれぞれ近いところの温度差をとると天井付近は高温で床付近は低温であることがわかります。また、窓などの外気に接するところも低温である事がわかります。
この温度の低いところに「結露」が発生することがあるので注意が必要です。
ですが、この注意にも限界があることから建築物の断熱性能を高くすることが対策のポイントになります。
対策の第3は空気の対流しないところをつくらないことです。
例えば家具などが壁に少ない隙間で置かれているときは、家具と壁の間の空気は対流しにくく
ここに水分を含んだ空気がある場合に温度が低いと「結露」になります。ですから家具などを壁に近づけておく時は5~10センチメートル隙間をあけるようにして下さい。
また、押入れやトイレなどのスペースの小さい部分でも空気は対流しにくく結露になりやすいので換気をこまめにするということが必要になります。
そして万一、結露を発見した時は水滴をタオルなどでふき取り乾燥させるということが建築物の寿命を長持ちさせるヒケツになりますので心がけるようにして下さい。
3.建築物の断熱・気密性能を高くすることが建築物の寿命を長持ちさせるポイント
建築物の欠陥の多くは、その部分を発見すれば何が原因で何が悪いのかが大部分は判断がつきます。しかし、「結露」に関しては前段で説明したとおり使う側の使い方にも問題があるので、全てを建築物の断熱性能の問題にするには専門家でも判断が難しいこともあり、とても厄介な問題であることに関しては間違いありません。
では、どうすれば建築物の寿命を長持ちさせることができるかというとヤハリ建築物の断熱・気密性能を高くすることが重要ということになりますし、その上で使う側(お客様)が使い方に気をつけメンテナンスを行うということが重要です。
ところで建築物の断熱・気密性能を高くするということは、どのような事かといいますと部屋の室温が暖冷房の時、どこの部屋の室温も均一でかつ部屋の天井と床部分での温度差かほとんどなく、共有部分など(廊下、トイレ等)でも均一であるということが条件になります。
断熱・気密性能にはランクがあり一般の人には判断が難しいと思いますので専門家に依頼する時の条件温度のみ今回は理解してください。
Aランク条件温度     室内の快適温度20℃前後 天床の温度差1~2℃ 
Bランク条件温度     室内の快適温度20℃前後 天床の温度差3~4℃
Cランク条件温度     室内の快適温度23℃前後 天床の温度差5~10℃
Dランク条件温度     室内の快適温度25℃前後 天床の温度差10℃以上
一般的にDランクよりAランクに近い方が、建築費用は高くなりますが長年の冷暖房費と建築物の寿命を考えるとAランクに近い方の断熱性能を有する建築物の方が結果的に安上がりということになると思います。
ただし、建築費用は一時的に必要になるため一時的に支出できる費用を考えて無理のない中でのランクを決めることも重要です。費用的に許すのであれば、個人的にはA・Bランクがお勧めということになります。
このことは自らが建築工事を依頼する上で設計業者や施工業者を選択判断する上で大変大切なポイントになり、結論から言うとお客様の依頼で「暖かい建物にしたい」また「断熱性能は室内の快適温度20℃前後 天床の温度差3~4℃にしたい」といって理解できない業者は依頼しないほうがよいということにもなりますので、ぜひこのことは覚えてください。
ここまで、今回は「結露」と「断熱性能」に関し説明をしましたが理解できましたか?
この内容は建築工事の依頼をする上で全ての基本となり特に重要なことであることから説明しました。 お客様の側でも注意することも含め理解していただきたいと思います。
ちなみに、前記AランクからDランクは私が決めたランクですので、建築業者などにBランクにして下さいと言っても伝わりません。建物の「断熱性能は室内の快適温度20℃前後 天床の温度差3~4℃にしたい」と具体的にいってみて下さい。

『欠陥建築対策講座 第5回』
今回で5回目となり、本講座も最終回となります。
今回は、新築住宅を例にとり住宅が出きるまで(新築)のプロセスについて説明したいと思います。
事前に用意しておくもの
1. 資  金
自己資金でまかなうのか、借り入れを利用するのかを問わず建築工事が完了し、一般的に建物の引渡し迄に工事費用の全額を支払わなければなりません。
ですから、工事を依頼する前に工事に必要な費用を概算で算出し用意することが大切です。
自己資金で用意できる場合は問題ありませんが、借り入れによって工事費用を調達する場合は、融資実行までに少なくても1~2ヶ月の期間が必要になります。
借り入れ先は、住宅金融支援機構や銀行融資等があります。どちらも一般の銀行で相談できますので融資窓口で相談することをお勧めします。 工事金額の概算算定費用は、木造2階建て在来工法のとき、平均中程度な住宅仕様なら工事延べ床面積の1平方メートルあたり単価を15万円前後として、仮計算することにしてみます。
述べ床面積110平方メートル(4LDK程度)の場合は1650万円ということになります。
この他、地盤が悪い時は杭工事費が別途70~100万円、車庫などをコンクリート造として3階建て住宅とするときは別途費用として250~300万円、これ以外に建築をする土地に給排水施設等がない場合は時価により費用が必要になりますので参考にして下さい。 必要資金には、上記工事費以外に土地をあわせて取得する時には土地代も必要になりますし、工事費には消費税(土地は非課税)が必要になります。この他、土地の仲介手数料や登記費用、融資手数料、火災保険料、引越しに伴う費用も必要なります。
一般的な例として土地を取得して建築工事を行う場合、建物の工事費用の消費税以外に土地代と工事費の合計額10%前後は別途費用が諸費用として必要になります。具体的に、前記の建物と土地を同時に取得する場合の例を下記に記載しましたので参考にして下さい。
土地代(60坪)              1500万円 (建物だけの時は不要)
工事費(4LDK程度)           1650万円  (追加工事はないものとします)
消費税(8%)                       132万円 (千円未満、切り捨て)
諸費用(10%)               315万円 (建物だけの時は工事費の10%)
合 計                  約3597万円 (必要資金概算額の合計額です)
※上記、合計額は参考例で実際は、諸条件により金額は変動します。
2. プランと仕様
自分が建てたいと思う平面図と家族構成やどのような建物にしたいかを具体的にメモなどに記載しておきます。
平面図は簡単なもので良いですし、多少、問題があっても良いです。
どのような建物にしたいかと言うことについては、思いつくことを箇条書きしておけばよいと思います。上手にまとめようとすると大変なので自分のわかる言葉でまとめてください。
設計事務所などの専門家は、プロですから、それらを元に説明すればほぼ理解できます。
専門家のわからない仕様の説明に関する注意事項
色やデザイン、特別な備品や仕様は具体例を提示し打ち合わせる。
ドアの開き方向、引き戸の引き方向で問題が起きないかを打ち合わせる。
窓の大きさや高さについて打ち合わせる。
大きな家具等がある場合、これが建物に入って配置できるよう打ち合わせる。
仏壇などが仏間におさまるように打ち合わせる。
天井の高さ、部屋の広さ、階段や廊下の幅を打ち合わせる。
車の駐車スペースを打ち合わせる。
コンセント、TVコンセント、パラボナ位置、灯油配管位置を打ち合わせる。
屋根の雪、外部の雪の問題について打ち合わせる。
バリアフリー仕様について打ち合わせる。
以上は、特に建築した後では解決できない問題でトラブルになることが多いので建築工事の見積りの依頼前に十分話し合って理解して解決するようにして下さい。
新築の建物が完成するまでの理想プロセス
1.設計事務所の選択            (2~3社を候補として話し合いをします)
2.設計図面の依頼             (2~3社に簡単な図面を作成してもらいます)
3.設計事務所の決定契約          (自分の気に入った1社と契約します)
4.設計図の完成              (完成までに何度も打ち合わせをします)
5.確認申請書の提出            (設計事務所が手続きを代行します)
6.工事業者の選択             (2~3社を候補として話し合いをします)
7.見積り依頼               (2~3社に見積書を作成してもらいます)
8.工事業者の決定・契約           (諸条件を打ち合わせて1社と契約します)
9.確認申請書の合格通知の交付       (設計事務所が手続きを代行します)
11.工事着工                (設計料、着手金を一部支払います)
12.上棟                  (基礎、骨組み、屋根が完成します)
13.確認申請に伴う中間検査と合格通知の交付 (設計事務所が手続きを代行します)
14.竣工                  (建物全てが完成します)
15.確認申請に伴う完了検査と検査済書の交付 (設計事務所が手続きを代行します)
16.建物引渡しと建物の登記手続完了     (設計料、工事費、諸費用全額を支払います)
17.引越し                 (照明器具やカーテン暖房は別途となります)
※前記、13.確認申請に伴う中間検査は、対象になる建物だけのケースです。
以上が新築の建物完成までの簡単なプロセスとなります。
工程上の関係で前記プロセスが前後する場合もありますので一般的な例として考えてください。
設計料や工事費、諸費用の支払い方法については、話し合いで決定してください。
しかし、出きるだけそれぞれの業務を完了してから支払う方がトラブルは少なくなります。
設計・監理一括の設計契約では、確認申請書の合格通知の交付と確認申請に伴う完了検査と検査済書の交付を受けた時に5対5の割合により2回で支払うことを条件として交渉してください。
工事費は上棟と建物引渡しのときに3対7の割合により2回で支払うことを条件として交渉してください。とかく業者は、お金を先に受領するとお客様の言うことを聞かなくなる場合がありますので、お金の支払いには十分注意が必要です。
注意事項
借入金で工事代金等を支払う場合や手続きの時は、業者任せにしないで、自から手続きをするようにして下さい。
万一、業者任せにする時でも同行し手続き内容を銀行員から確認してください。
良くあるケースで業者任せにし、業者の言いなりで委任状などに署名捺印させられ、お客様のわからないうちに工事業者に工事代金が支払われることがあります。
このようなことは最大のトラブルになりかねないので、工事が完成しすべて問題なく完了したときに融資を受けて支払うようにして下さい。
問題があれば工事代金の支払いをしなければ工事業者も問題の解決工事をしますが、工事代金を支払った後では、なかなか工事をしてくれないという問題が生じやすいので十分に注意が必要です。
特に工事業者の窓口が、営業専門の時などは営業マンの話に十分注意をして下さい。
契約の時に、お客様の都合にあわせた支払い条件を提示して、合意できない業者とは契約をしないほうが良いかもしれませんので、絶対に騙されないことが対策の秘訣になります。
最後になりますが対策の秘訣は、あくまでもお客様本位で物事を考えることです。
業者の「言いなり」や「任せてください」、「建築業者の信頼」という言葉には注意が必要です。
問題が起きると「信頼」はなくなります、任せた方が後で後悔します。

常識外の依頼でない限り、お客様の依頼事項は強制力があります。
ですから後で後悔しないためにも十分に考慮し、理解して判断してください。
理解できない時は理解しやすいように説明を求めてください。
そして、お客様の側は、一般的多くは素人なのですから話し合いだけで理解できない時もあります。誤った判断をしてしまうときもあります。
これも常識外でない限り、工事途中、完成後を問わず、問題工事があれば改善させてください。
前にも述べましたが、お客様の依頼事項は強制力があります。

そして、最後に物を言うのがお金です。ですから納得しないものに大金を支払うことはしないでください。これが、いい家をつくる対策の重要な秘訣です。
ここで、講座を終了します。お付き合いありがとうございました。